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Novità case pignorate: sarà il debitore a vendere l’immobile

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Grazie alla riforma del processo civile, sarà il debitore e non più il creditore a vendere il proprio immobile ipotecato. Col ricavato, però, dovranno essere soddisfatti i creditori. 

È forse arrivato il momento di dire addio alle temute aste giudiziarie? Secondo la nuova riforma della giustizia disegnata dal ministro Buonafede, e ora presentata in Consiglio dei ministri insieme a tutte le altre novità sul processo civile, è tempo di cambiare profondamente il pignoramento immobiliare. In che modo? Consentendo al debitore di vendere l’immobile ipotecato e pignorato. Egli si sostituirà così al creditore con l’obbligo comunque di versare a quest’ultimo il ricavato della vendita, salvo trattenere per sé l’eventuale eccedenza.

Si tratta di una novità che potrebbe cambiare l’approccio alla procedura di liquidazione dei beni delle persone (o delle aziende) insolventi.

A decretare un primo passo “pro-debitore” ci aveva già pensato lo stesso Governo giallo-verde qualche mese fa quando, con una norma di riforma del Codice di procedura civile, ha riconosciuto al debitore il diritto di continuare a vivere all’interno del proprio immobile pignorato nonostante la pendenza della procedura, almeno fino all’aggiudicazione del bene stesso. In pratica il giudice dell’esecuzione non può più sfrattare il proprietario della casa, salvo eventuali comportamenti che possano ostacolare la vendita.

La riforma aveva già suscitato le polemiche di molti tecnici del diritto, consapevoli che una situazione del genere potrebbe seriamente compromettere la vendita dell’immobile: nessun offerente è disposto a versare un anticipo sapendo che il debitore è ancora dentro l’appartamento.

Oggi, come dicevamo in apertura, si aggiunge un’ulteriore novità sulle case pignorate: il tempo delle temute candeline – poi sostituite dalle clessidre – necessarie a dettare i tempi delle offerte nel corso delle aste giudiziarie pignoramenti immobiliari potrebbe tramontare. Il giudice, infatti, può autorizzare la cessione dell’immobile pignorato direttamente ad opera del debitore purché a prezzo di mercato e con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Il tribunale verificherà la serietà dell’offerta nel contraddittorio delle parti.

Il debitore ha, quindi, facoltà di presentare l’istanza per procedere in prima persona alla vendita della propria casa almeno dieci giorni prima dell’udienza di comparizione delle parti [1]. Il che significa che se una persona, che ha già subito ipoteca, ha trovato un offerente interessato ad acquistare l’appartamento, potrà cederglielo previa autorizzazione del giudice. Magari, in questo modo, potrà strappare un prezzo più conveniente rispetto a quello di un’asta giudiziaria e non solo mettere a tacere le ragioni dei creditori ma conservare qualcosa per sé. Insomma, la riforma consentirà la trattativa privata.

Del resto, già oggi è possibile vendere una casa pignorata con il consenso dei creditori: le parti si ritrovano davanti al notaio e il prezzo che l’acquirente versa al proprietario viene direttamente girato (in tutto o in parte) al creditore che, nel contempo, rinuncia alla procedura. Dunque, la riforma non fa che portare in tribunale ciò che prima si faceva davanti al notaio.

Il giudice avrà il potere di autorizzare il debitore nonostante l’opposizione di uno o più creditori se ritiene che la vendita all’asta non consentirebbe di ricavare un importo maggiore.

Il provvedimento che dà via libera alla trattativa privata può essere impugnato dai creditori.

Alla domanda del debitore, tuttavia, deve essere allegata l’offerta di acquisto e a garanzia della proposta va depositata una cauzione di almeno un decimo dell’importo indicato. Sta al giudice dell’esecuzione verificare se l’offerta è seria: lo farà sulla base della stima fatta dal perito già nominato dal tribunale stesso. E sull’istanza viene instaurato un contraddittorio fra tutti gli interessati: il debitore, gli eventuali comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti e iscritti oltre all’offerente.

A questo punto, il giudice emette il provvedimento che legittima il debitore a procedere, fissando prezzo e modalità di vendita: entro novanta giorni l’atto di trasferimento va stipulato e il corrispettivo versato. A riscuotere il prezzo e distribuire il ricavato fra i creditori può ad esempio essere delegato un avvocato o un commercialista.

Scatta, poi, la cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento. La casa sarà libera da ogni onere. Senza il ricorso all’asta giudiziaria che, spesso, è considerata anche una “macchia” per il proprietario.

Staff Fimaa Novara

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