Quali sono le imposte e le tasse da pagare quando si affitta una casa? Risponde il consulente legale di Fimaa Michele Pizzullo nel corso di un webinar dedicato all’argomento.

La registrazione del contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione, spiega Pizzullo, e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi IVA, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Come registrare il contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere registrato:

• richiedendo la registrazione in forma cartacea;

• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato;
• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici.

Registrazione locazione e obbligo per gli agenti immobiliari

Sono tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari di cui all’art. 10, comma 1, lettera d-bis, del testo unico di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

È nullo qualsiasi patto che tenda ad escludere da tale obbligo il mediatore immobiliare, così come è nullo qualsiasi patto che ponga l’obbligo di corrispondere l’imposta e le eventuali sanzioni a carico della parte inadempiente (art. 62, d.P.R. 131/1986).

In caso di pagamento dell’imposta di registro e di bollo, tale somma è da considerarsi come spesa anticipata in nome e per conto delle parti contraenti, da parte dell’agente immobiliare che ha provveduto all’adempimento obbligatorio della registrazione della scrittura privata non autenticata di natura negoziale.

Come registrare la locazione ultranovennale

Diversamente accade per il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni che è atto eccedente l’ordinaria amministrazione, così come le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno (art. 1572 c.c.); tale contratto deve farsi per iscritto, a pena di nullità (art. 1350, n. 8, c.c.), e si deve rendere pubblico mediante trascrizione presso i registri immobiliari (art. 2643, n. 8, c.c.).

Trascrizione del contratto di locazione

Eseguita la trascrizione, il contratto è opponibile, per l’intera sua durata, ai terzi che a qualunque titolo abbiano conseguito un diritto personale di godimento relativo allo stesso immobile, anche se il contratto risalga a data anteriore, qualora un unico locatore concluda in successione più contratti di locazione aventi ad oggetto il medesimo bene: nell’ipotesi di locazione immobiliare ultranovennale, è preferito colui che ha trascritto per primo il contratto (artt. 1380, comma 3, e 2644 c.c.). Negli altri casi vale la data di registrazione.

Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente se non nei limiti di nove anni dall’inizio della locazione (art. 1599, comma 3, c.c.), indipendentemente dalla maggior durata convenuta. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante (art. 1599, comma 4, c.c.), sempreché il contratto abbia data certa anteriore all’alienazione del bene (art. 1599, comma 1, c.c.).

La tardiva registrazione del contratto di locazione

Sulla questione degli effetti di un tardivo adempimento all’obbligo di registrazione del contratto di locazione, il d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico sull’imposta di registro) stabilisce che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto.

Sull’argomento, la Corte di Cassazione (28 aprile 2017, n. 10498), ha affermato che in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata  registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale risulta sanata con effetti ex tunc (ossia risalente alla data di conclusione del contratto) dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria.

Imposta di registro del contratto di locazione

Sul deposito cauzionale versato dal conduttore non è dovuta l'imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, è dovuta l'imposta dello 0,50% della somma garantita, con un importo minimo (comprensivo dell'imposta dovuta sul canone) di 200,00 euro.

Ecco di seguito in sintesi quali imposte siano legate al registro del contratto di locazione

Imposte di registro / Fimaa

Imposta di registro e cedolare secca

L'imposta non è dovuta se il locatore si è avvalso della “cedolare secca” (art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23) come da art. del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (che ha introdotto la “cedolare secca sugli affitti”).

Si tratta infatti di un regime facoltativo di tassazione forfetaria, alternativo al reddito ordinario che consente al locatore di assoggettare i redditi fondiari al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) del 21%, per i contratti abitativi a canone libero (durata di anni 4 rinnovabile per uguale periodo) o del 10% se trattasi di contratti a canone concordato (della durata di anni 3 prorogabili di anni 2, o per soddisfare esigenze abitative di natura transitorio e per studenti universitari). L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione per il periodo di durata dell’opzione:

• dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;

• dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito;
• dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 16,00 per ogni foglio e, comunque, ogni 100 righe.

La cedolare seccasostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

E’ fatto salvo, in ogni caso, l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Ecco in sintesi quali imposte siano legate alla cedolare secca.

Imposta cedolare secca / Fimaa