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Ultime Notizie
BORSINO IMMOBILIARE NOVARESE 2022 - Mercoledì, 21 Settembre 2022 10:29
Campagna associativa FIMAA 2022 - Giovedì, 03 Febbraio 2022 11:35
Dal Mondo Immobiliare

Dal Mondo Immobiliare (20)

L’Agenzia delle Entrate ha lanciato un nuovo servizio di videochiamata per offrire supporto live su rimborsi, dichiarazioni, affitti e tessera sanitaria.

Non sarà più necessario recarsi di persona a uno sportello né fare la coda: sarà possibile ricevere assistenza direttamente dai funzionari, previa prenotazione, con una semplice videocall direttamente dal proprio computer, tablet o smartphone.

Per il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini “con il nuovo servizio di videochiamata è adesso possibile prenotare un appuntamento online e dialogare con un funzionario dell’Agenzia delle Entrate direttamente da casa o dal luogo in cui ci si trova. Non sarà quindi più necessario recarsi di persona ad uno sportello né fare la coda. Comunicare con il fisco diventa più facile e compatibile con gli impegni della vita quotidiana: una concreta semplificazione per venire incontro alle esigenze dei cittadini”.

 

Come prenotare una videochiamata

Per fissare una videochiamata con un funzionario delle Entrate basta utilizzare il servizio di prenotazione attivo sia sul sito dell’Agenzia sia sulla app “Agenzia Entrate”, selezionare l’argomento di interesse e scegliere la data e l’ora.
La richiesta di appuntamento può essere rivolta sia al proprio ufficio di riferimento (per residenza, sede legale o sede di registrazione di un atto) sia a quello che ha in carico la pratica da trattare.

In questa prima fase sono tre le opzioni a disposizione dei cittadini: “

  • Atti e successioni” (area Registro);
  • “Dichiarazioni e rimborsi” (area Imposte dirette);
  • “Codice fiscale e duplicato della tessera sanitaria” (area Identificazione).

Anche l’ufficio potrà proporre al contribuente un appuntamento in videochiamata, se utile per chiudere una pratica in maniera più semplice e veloce (ad esempio per gli approfondimenti successivi alla presentazione di alcune richieste).

Videochiamate nel rispetto della privacy

Le videocall si terranno sulle piattaforme indicate sull’Informativa al trattamento dei dati personali fornita dall’Agenzia, che garantiscono il rispetto del Regolamento Ue 2016/679 e rispettano i requisiti di sicurezza delle Entrate. Il trattamento dei dati personali avverrà sempre in base ai principi di liceità e correttezza e nel rispetto di tutte le norme in materia. Inoltre, per tutelare la riservatezza di tutte le persone coinvolte, l’Agenzia delle Entrate si impegna a non effettuare alcuna registrazione video o audio e a non acquisire immagini durante il collegamento e chiede all’utente del servizio di fare altrettanto. L’accettazione delle condizioni di svolgimento del servizio è condizione necessaria per procedere alla videochiamata. In questa fase, eventuali documenti da condividere potranno essere inviati via email. È importante che durante la videocall l’utente abbia a disposizione tutta la documentazione necessaria per l’erogazione del servizio richiesto.

Gli italiani puntano ancora sul mattone come forma di investimento, nel 2021 la maggioranza ha investito nell’immobiliare dal 41% al 100% dei propri risparmi.

Tedeschi, svizzeri ed inglesi ai primi posti per investimenti immobiliari in Italia, ma frenano burocrazia e la morsa del fisco.

Milano 26 novembre 2021 - REinsight, l’osservatorio indipendente sul mercato immobiliare internazionale promosso da OPISAS, realtà internazionale specializzata dal 2008 nella vendita e intermediazione di investimenti immobiliari ad alto rendimento negli Stati Uniti, con la collaborazione dell’Ufficio Studi FIMAA - Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia - ha presentato in occasione della quarta edizione di Sinergie, l’evento phygital dedicato all’immobiliare dei servizi che si è svolto a Milano il 26 novembre, i risultati dell’indagine “Gli italiani e gli investimenti immobiliari, i clienti esteri e il mercato immobiliare italiano”, che fotografa il rapporto tra gli italiani e gli investimenti in immobili e quello tra gli investitori esteri e il mercato immobiliare italiano. Il sondaggio – somministrato online e in forma anonima tra ottobre e novembre 2021 – è stato inviato a 3.257 investitori italiani e alle Fimaa, presenti in tutte le province italiane.

Gli italiani e gli investimenti immobiliari

L’investimento nel mattone resta il favorito dai risparmiatori italiani. Infatti, il 61,7% degli intervistati ha investito nell’immobiliare dal 41% al 100% del proprio capitale. Tra le categorie di abitazioni preferite, la prima casa resta saldamente al comando, seguita dagli immobili a reddito (cioè quelli che vengono acquistati mentre è già attivo un contratto di locazione) e dalle case vacanza. 

Dall’indagine emerge che gli italiani continuano ad essere degli investitori immobiliari a lungo termine. Per il 46,3% degli intervistati, infatti, la detenzione media nel tempo degli investimenti immobiliari supera i 10 anni. 

Per il 58,23% degli intervistati che hanno investito nell’immobiliare in Italia e all’estero, il rendimento netto annuale da locazione è compreso tra il 3% ed il 7%. La media tra rendimenti netti ottenuti da immobili detenuti all’estero e in Italia dagli investitori italiani interpellati è pari al 6,5%.

Il capital gain, o rivalutazione del capitale mediamente investito nell’immobiliare, dichiarato dagli investitori interrogati, risulta mediamente pari al 13%. Il 23,5% degli intervistati ha riscontrato una complessiva plusvalenza alla rivendita inferiore al 3%, il 14,7% degli interpellati ha ottenuto plusvalenze superiori al 30%. Questo dato riflette da una parte la disomogeneità tra i vari mercati internazionali di sbocco di questi investimenti, e dall’altra le forti differenze interne al mercato italiano con, ad esempio, Milano che negli ultimi anni ha fatto registrare un consistente aumento dei valori immobiliari, e la provincia italiana dove i prezzi delle case tendenzialmente sono leggermente diminuiti o rimasti pressoché stabili. Comunque, secondo l’Istat, la media italiana dei valori delle abitazioni è cresciuta dell’1,7% nel primo trimestre 2021 e dello 0,4% nel secondo trimestre 2021, rispetto agli stessi periodi dell’anno precedente. 

Inoltre, gli investitori immobiliari italiani guardano anche all’estero. Infatti, il 47,5% di chi prende in considerazione di investire in immobili ha effettuato almeno un acquisto immobiliare fuori dall’Italia.

I clienti esteri e il mercato immobiliare italiano


Germania, Svizzera, Regno Unito, Francia, Russia e Stati Uniti sono, nell’ordine, i paesi di origine degli stranieri che decidono di investire nel mercato immobiliare italiano. Ma come lo fanno, cosa cercano e, soprattutto, quali sono i principali ostacoli che incontrano?

Innanzitutto, la stragrande maggioranza di loro, l’86,7%, acquista immobili residenziali, principalmente appartamenti e unità unifamiliari. Il 57,8% dei clienti stranieri degli agenti immobiliari intervistati, acquista immobili con un prezzo medio che va dai 101mila euro ai 500mila euro. La quota di investitori stranieri interessata ad immobili italiani dal valore superiore ai 750mila euro risulta pari al 19%, mentre la quota di investitori esteri interessati ad immobili con valore a partire dai 2,5milioni di euro è pari al 5%. 

Inoltre, secondo le opinioni formulate dagli agenti immobiliari interpellati, la maggioranza degli investitori esteri (51,2%) ritiene di avere le idee ben chiare su località e tipologia di investimento.

Acquistare una casa vacanze è il motivo principale per effettuare l’investimento in Italia per il 49,2% degli stranieri. Seguito da motivazioni legate al lavoro (22,5%), al trasferimento per post pensionamento (17,5%) e, infine, per puro investimento (10,8%). 

Il 49% degli agenti immobiliari intervistati ritiene che gli stranieri abbiano bisogno di una guida esperta locale che li orienti nelle loro decisioni di investimento. 

Ma per gli stranieri dal trascorrere le vacanze in Italia a comprarci una casa il passo non è così agevole. Dal rapporto, infatti, emerge che gli stranieri interessati ad investire in immobili in Italia temono in primis burocrazia, fiscalità e procedure amministrative complesse.

“Questo studio - afferma il presidente nazionale Fimaa Santino Taverna - dimostra come sempre più italiani investono nel mattone non solo per la casa dove vivere, ma anche per salvaguardare e mettere a frutto i propri risparmi che ammontano, secondo recenti rilevazioni, a circa 2.000 miliardi di euro tra conti e depositi bancari. In un mondo sempre più globalizzato e nella speranza che questa pandemia possa terminare, gli investitori italiani ricominciano a guardare anche all’estero. L’immobile continua a rivelarsi pertanto il bene rifugio per eccellenza a tutte le latitudini. Ecco perché - conclude Taverna - come Fimaa puntiamo a creare tutte le occasioni di sviluppo che possono agevolare le attività degli operatori immobiliari, e di tutte le altre categorie rappresentate, anche nel contesto internazionale. L’acquisizione di conoscenze e lo sviluppo di nuove reti oltre a generare ulteriori opportunità di business, alzano l’asticella della professionalità degli operatori”.

Secondo Christian Calusa, CEO & Founder di OPISAS "il risparmiatore italiano vede sempre più l’immobiliare non solo come casa dove vivere, ma come puro investimento. Se poi pensiamo che 2/3 dei risparmi delle famiglie italiane sono investiti in immobili e che tra questi ben l’11%, 880 miliardi di Euro, sono immobili da investimento, ci rendiamo conto delle dimensioni e della rilevanza di questo fenomeno. La digitalizzazione e la globalizzazione, inoltre, ha fatto crescere negli ultimi anni in maniera esponenziale l’interesse degli italiani per gli investimenti immobiliari all’estero rendendoli più accessibili. Paesi come gli Stati Uniti d’America, ad esempio, offrono l’opportunità di rendimenti netti annui dal 6 all’11% con investimenti anche contenuti, ovvero tra i 60 e 150.000 Dollari per unità. Il tutto in un contesto di forte protezione della proprietà privata, gestione completa, massima trasparenza e certezza di tempistiche e procedure, per una rendita stabile e continuativa nel tempo. In un’ottica di diversificazione, quindi, l’estero oggi offre ai risparmiatori italiani delle importanti opportunità. L’importante è muoversi affiancati da professionisti seri ed affidabili dalla comprovata esperienza”.

“L’Italia continua ad affascinare gli stranieri di tutto il mondo – afferma il coordinatore dell’Ufficio studi Fimaa Andrea Oliva. Ma la burocrazia, la morsa del fisco sugli immobili, la complessità delle procedure amministrative e i tempi lunghi e incerti della giustizia frenano gli investitori stranieri. Tanto che una difficoltà oggettiva come la scarsa conoscenza delle lingua italiana, al confronto, è considerata dagli stranieri che intendono investire in Italia un problema minore. Si tratta di problemi atavici - conclude Oliva - che non possono più attendere di essere risolti e che costituiscono una zavorra all’espansione del mercato immobiliare italiano”.

 

In foto da sx: Francesco Gentili (Consigliere nazionale Fimaa con delega alla digitalizzazione), Andrea Oliva (Giunta esecutiva e coordinatore Ufficio Studi Fimaa), Ivano Venturini (Giunta esecutiva con delega ai Servizi).

Quali sono le imposte e le tasse da pagare quando si affitta una casa? Risponde il consulente legale di Fimaa Michele Pizzullo nel corso di un webinar dedicato all’argomento.

La registrazione del contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione, spiega Pizzullo, e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi IVA, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Come registrare il contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere registrato:

  • richiedendo la registrazione in forma cartacea;
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato;
  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici.

Registrazione locazione e obbligo per gli agenti immobiliari

Sono tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari di cui all’art. 10, comma 1, lettera d-bis, del testo unico di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

È nullo qualsiasi patto che tenda ad escludere da tale obbligo il mediatore immobiliare, così come è nullo qualsiasi patto che ponga l’obbligo di corrispondere l’imposta e le eventuali sanzioni a carico della parte inadempiente (art. 62, d.P.R. 131/1986).

In caso di pagamento dell’imposta di registro e di bollo, tale somma è da considerarsi come spesa anticipata in nome e per conto delle parti contraenti, da parte dell’agente immobiliare che ha provveduto all’adempimento obbligatorio della registrazione della scrittura privata non autenticata di natura negoziale.

Come registrare la locazione ultranovennale

Diversamente accade per il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni che è atto eccedente l’ordinaria amministrazione, così come le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno (art. 1572 c.c.); tale contratto deve farsi per iscritto, a pena di nullità (art. 1350, n. 8, c.c.), e si deve rendere pubblico mediante trascrizione presso i registri immobiliari (art. 2643, n. 8, c.c.).

Trascrizione del contratto di locazione

Eseguita la trascrizione, il contratto è opponibile, per l’intera sua durata, ai terzi che a qualunque titolo abbiano conseguito un diritto personale di godimento relativo allo stesso immobile, anche se il contratto risalga a data anteriore, qualora un unico locatore concluda in successione più contratti di locazione aventi ad oggetto il medesimo bene: nell’ipotesi di locazione immobiliare ultranovennale, è preferito colui che ha trascritto per primo il contratto (artt. 1380, comma 3, e 2644 c.c.). Negli altri casi vale la data di registrazione.

Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente se non nei limiti di nove anni dall’inizio della locazione (art. 1599, comma 3, c.c.), indipendentemente dalla maggior durata convenuta. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante (art. 1599, comma 4, c.c.), sempreché il contratto abbia data certa anteriore all’alienazione del bene (art. 1599, comma 1, c.c.).

La tardiva registrazione del contratto di locazione

Sulla questione degli effetti di un tardivo adempimento all’obbligo di registrazione del contratto di locazione, il d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico sull’imposta di registro) stabilisce che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto.

Sull’argomento, la Corte di Cassazione (28 aprile 2017, n. 10498), ha affermato che in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata  registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale risulta sanata con effetti ex tunc (ossia risalente alla data di conclusione del contratto) dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria.

Imposta di registro del contratto di locazione

Sul deposito cauzionale versato dal conduttore non è dovuta l'imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, è dovuta l'imposta dello 0,50% della somma garantita, con un importo minimo (comprensivo dell'imposta dovuta sul canone) di 200,00 euro.

Ecco di seguito in sintesi quali imposte siano legate al registro del contratto di locazione

 

CODICE MOD. RLI

 

IMPOSTA DI REGISTRO

L1 Locazione di immobili a uso abitativo

 

L2 Locazione agevolata di immobile a uso abitativo (agevolato 3+2, studenti universitari e transitorio)

 

L3 Locazione di immobile a uso abitativo con IVA

 

L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo

 

S1 Locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo

 

S2 Locazione di immobile strumentale con o senza opzione di IVA

 

S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso

 

T1 Affitto di fondo rustico

 

T2 Affitto di fondo rustico agevolato

 

T3 Affitto terreni e aree non edificabili, cave e torbiere

 

T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato a IVA)

2% del canone annuo

 

2% del 70% del canone annuo (1,40 se corrisposta per l’intero periodo)                             

 

€ 67,00

 

€ 200,00                                                          

 

2% del canone annuo                                         

 

 1% del canone annuo                                                                    

 

€ 200,00                                                          

 

0,50% del canone annuo x numero di annualità

 

€ 67,00

 

2% del canone annuo                                          

 

 € 67,00

Imposte di registro / Fimaa

Imposta di registro e cedolare secca

L'imposta non è dovuta se il locatore si è avvalso della “cedolare secca” (art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23) come da art. del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (che ha introdotto la “cedolare secca sugli affitti”).

Si tratta infatti di un regime facoltativo di tassazione forfetaria, alternativo al reddito ordinario che consente al locatore di assoggettare i redditi fondiari al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) del 21%, per i contratti abitativi a canone libero (durata di anni 4 rinnovabile per uguale periodo) o del 10% se trattasi di contratti a canone concordato (della durata di anni 3 prorogabili di anni 2, o per soddisfare esigenze abitative di natura transitorio e per studenti universitari). L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione per il periodo di durata dell’opzione:

  • dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
  • dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito;
  • dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 16,00 per ogni foglio e, comunque, ogni 100 righe.

La cedolare seccasostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

E’ fatto salvo, in ogni caso, l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Ecco in sintesi quali imposte siano legate alla cedolare secca.

 

Imposta dovuta in regime di cedolare secca

 

Imposte non dovute

Contratti di locazione a canone libero (4+4)

 

Locazioni brevi (30 gg.)

 

21% del canone annuo convenuto tra le parti

 

21% sull’ammontare del canone

-        IRPEF

-        Addizionale regionale

-        Addizionale comunale

-        Imposta di registro

-        Imposta di bollo

Contratti di locazione a canone concordato:

-        Agevolati (3+2)

-        Transitori

-        Studenti universitari

10% del canone annuo all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione

 

Imposta cedolare secca / Fimaa

 

Nel 2021 sono stati confermati e aggiunti nuovi bonus per le ristrutturazioni di immobili.

Per fare chiarezza l'ENEA ha pubblicato l'interessante tabella riassuntiva indicando:

- il limite di spesa

- la durata della detrazione

- la tipologia di bonus

- chi può usufruire della detrazione

- gli interventi che rientrano

- la percentuale di detrazione applicabile

- la possibilità di cessione del credito o di sconto in fattura

A oggi (salvo ulteriori novità) il superbonus "scade" nel 2022. In particolare, il 30 giugno 2022 c’è il termine per gli edifici unifamiliari (per lavori effettuati da persone fisiche, onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale) e dello sconto in fattura/cessione del credito per tutto il 2022; sempre nella stessa data rientra il termine da rispettare per chi beneficia del bonus per apportare interventi edilizi su un edificio di proprietà con massimo quattro unità immobiliari.  Nel caso in cui lo stato dei lavori avrà raggiunto almeno il 60% del totale entro quella data, sarà possibile prolungare ancora di 6 mesi, (fino al 31 dicembre 2022).

Per i condomini è previsto un unico termine di scadenza senza possibilità di prolungamenti, attualmente stabilita per il 31 dicembre 2022.

Gli IACP (Istituti autonomi case popolari) ed enti analoghi sono i beneficiari che avranno più tempo per usufruire del superbonus. La nuova scadenza per loro è fissata al 30 giugno 2023. Inoltre, se per tale data il SAL avrà raggiunto almeno il 60% dei lavori, tali enti potranno prolungare ulteriormente il termine fino al 31 dicembre 2023.

Superbonus, ecco tutte le scadenze

  • *edifici unifamiliari: 30 giugno 2022;
  • *edifici plurifamiliari/condomini: 31 dicembre 2022;
  • *interventi eseguiti da persone fisiche su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari, anche se posseduti in esclusiva o in comproprietà: 31 dicembre 2022 se al 30giugno dello stesso anno si è raggiunto almeno il 60% dei lavori, altrimenti 30 giugno 2022;
  • *interventi eseguiti da IACP: 31 dicembre 2023 se al 30 giugno 2023 si è raggiunto almeno il 60% dei lavori, altrimenti 30 giugno 2023.

L’aliquota sulle locazioni a canone concordato resterà al 10% nel 2020 e diventerà strutturale

Roma 30 ottobre 2019 - “Siamo soddisfatti della retromarcia del Governo sull’ipotesi di aumento della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato con aliquota al 12,5% dal 2020. 

La conferma dell’aliquota al 10% dal 2020, in via strutturale, offre una certezza in più ai locatori chiamati a valutare la convenienza delle diverse formule di locazione in un contesto di mercato ancora in difficoltà. L’aumento dell’aliquota avrebbe avuto un impatto economicamente recessivo per il comparto delle locazioni. 

Quanto all’ipotesi di aumentare l’aliquota unificata di Imu e Tasi, siamo pienamente convinti che occorra accorpare le due imposte mantenendo l’invarianza del gettito dei due contributi.

Così come siamo convinti che per la crescita del Paese e del settore immobiliare resta necessario procedere con determinazione alla riduzione della spesa pubblica improduttiva per liberare, senza ricorrere ad ulteriori balzelli a carico dei cittadini e delle imprese, risorse per gli investimenti".


È il commento di Santino Taverna, presidente nazionale FimaaFederazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia.

Grazie alla riforma del processo civile, sarà il debitore e non più il creditore a vendere il proprio immobile ipotecato. Col ricavato, però, dovranno essere soddisfatti i creditori. 

È forse arrivato il momento di dire addio alle temute aste giudiziarie? Secondo la nuova riforma della giustizia disegnata dal ministro Buonafede, e ora presentata in Consiglio dei ministri insieme a tutte le altre novità sul processo civile, è tempo di cambiare profondamente il pignoramento immobiliare. In che modo? Consentendo al debitore di vendere l’immobile ipotecato e pignorato. Egli si sostituirà così al creditore con l’obbligo comunque di versare a quest’ultimo il ricavato della vendita, salvo trattenere per sé l’eventuale eccedenza.

Si tratta di una novità che potrebbe cambiare l’approccio alla procedura di liquidazione dei beni delle persone (o delle aziende) insolventi.

A decretare un primo passo “pro-debitore” ci aveva già pensato lo stesso Governo giallo-verde qualche mese fa quando, con una norma di riforma del Codice di procedura civile, ha riconosciuto al debitore il diritto di continuare a vivere all’interno del proprio immobile pignorato nonostante la pendenza della procedura, almeno fino all’aggiudicazione del bene stesso. In pratica il giudice dell’esecuzione non può più sfrattare il proprietario della casa, salvo eventuali comportamenti che possano ostacolare la vendita.

La riforma aveva già suscitato le polemiche di molti tecnici del diritto, consapevoli che una situazione del genere potrebbe seriamente compromettere la vendita dell’immobile: nessun offerente è disposto a versare un anticipo sapendo che il debitore è ancora dentro l’appartamento.

Oggi, come dicevamo in apertura, si aggiunge un’ulteriore novità sulle case pignorate: il tempo delle temute candeline – poi sostituite dalle clessidre – necessarie a dettare i tempi delle offerte nel corso delle aste giudiziarie pignoramenti immobiliari potrebbe tramontare. Il giudice, infatti, può autorizzare la cessione dell’immobile pignorato direttamente ad opera del debitore purché a prezzo di mercato e con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Il tribunale verificherà la serietà dell’offerta nel contraddittorio delle parti.

Il debitore ha, quindi, facoltà di presentare l’istanza per procedere in prima persona alla vendita della propria casa almeno dieci giorni prima dell’udienza di comparizione delle parti [1]. Il che significa che se una persona, che ha già subito ipoteca, ha trovato un offerente interessato ad acquistare l’appartamento, potrà cederglielo previa autorizzazione del giudice. Magari, in questo modo, potrà strappare un prezzo più conveniente rispetto a quello di un’asta giudiziaria e non solo mettere a tacere le ragioni dei creditori ma conservare qualcosa per sé. Insomma, la riforma consentirà la trattativa privata.

Del resto, già oggi è possibile vendere una casa pignorata con il consenso dei creditori: le parti si ritrovano davanti al notaio e il prezzo che l’acquirente versa al proprietario viene direttamente girato (in tutto o in parte) al creditore che, nel contempo, rinuncia alla procedura. Dunque, la riforma non fa che portare in tribunale ciò che prima si faceva davanti al notaio.

Il giudice avrà il potere di autorizzare il debitore nonostante l’opposizione di uno o più creditori se ritiene che la vendita all’asta non consentirebbe di ricavare un importo maggiore.

Il provvedimento che dà via libera alla trattativa privata può essere impugnato dai creditori.

Alla domanda del debitore, tuttavia, deve essere allegata l’offerta di acquisto e a garanzia della proposta va depositata una cauzione di almeno un decimo dell’importo indicato. Sta al giudice dell’esecuzione verificare se l’offerta è seria: lo farà sulla base della stima fatta dal perito già nominato dal tribunale stesso. E sull’istanza viene instaurato un contraddittorio fra tutti gli interessati: il debitore, gli eventuali comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti e iscritti oltre all’offerente.

A questo punto, il giudice emette il provvedimento che legittima il debitore a procedere, fissando prezzo e modalità di vendita: entro novanta giorni l’atto di trasferimento va stipulato e il corrispettivo versato. A riscuotere il prezzo e distribuire il ricavato fra i creditori può ad esempio essere delegato un avvocato o un commercialista.

Scatta, poi, la cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento. La casa sarà libera da ogni onere. Senza il ricorso all’asta giudiziaria che, spesso, è considerata anche una “macchia” per il proprietario.

La Banca centrale europea, nel penultimo consiglio direttivo di politica monetaria a guida Mario Draghi, ha annunciato una nuova serie di interventi a favore dell’economia dell’eurozona tra cui un secondo quantitative easing e un abbassamento dei tassi sui depositi presso l’Eurotower a -0,50%.

Con il nuovo pacchetto di stimoli all’economia, infatti, la Bce a partire dal primo novembre acquisterà asset, tra cui titoli di Stato, al ritmo di 20 miliardi di euro al mese senza una scadenza definita, e comunque fino a quando l’inflazione non sarà poco al di sotto del 2%.

“Il presidente della Bce Mario Draghi dimostra sensibilità verso i problemi economici dell’eurozona e i rischi politico-sociali che potrebbero derivarne. Stimolare l’economia anche nella speranza di una inflazione prossima al 2% costituisce una boccata di ossigeno importante per i paesi della zona euro commenta Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa - Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia -. Questo secondo quantitative easing, il cui avvio coinciderà con il passaggio del testimone, il primo novembre, a Christine Madeleine Lagarde, dovrebbe permettere ulteriori ribassi sul costo dei mutui e dei prestiti da parte delle banche. Ne potrà beneficiare anche il comparto immobiliare. Auspichiamo ora che il governo Conte bis avvii una nuova stagione politica fiscale in grado di stimolare maggiormente le banche a supportare famiglie ed imprese, e un programma di riduzione della pressione fiscale sugli immobili, permettendo così al comparto immobiliare di recuperare posti di lavoro e ritornare a trainare l’economia del Paese”.

È quanto emerge dall’indagine “Il ruolo dell’agente immobiliare” realizzata da Nomisma per conto di Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia

Roma 22 ottobre 2018 - Il 63% degli italiani che negli ultimi 4-5 anni hanno avuto esigenze di acquisto e/o di vendita di un immobile si è affidato ad un agente immobiliare. Il 51% ha utilizzato anche Internet, che mantiene prevalentemente una funzione informativa: il 28%, infatti, lo ha usato solo nelle fasi iniziali della ricerca o per farsi un’idea generale sul mercato. In molti casi, la Rete rappresenta lo strumento fondamentale per il primo contatto con l’agenzia (10%).

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

Le attività di compravendita senza mediazione rappresentano una quota residuale, per lo più riconducibile a situazioni di conoscenza diretta del soggetto da cui comprare o a cui vendere (il 29% indica tale fattore decisivo), piuttosto che alla impossibilità di sostenere i costi di mediazione (25%).

La gestione autonoma di una compravendita presenta elementi di criticità: la gestione di pratiche burocratiche (40%) e l’incompletezza delle informazioni per una corretta valutazione dell’immobile (25%), fattori per cui – nella valutazione ex-post - si segnalano la necessità e l’importanza di un supporto da parte di un agente immobiliare.

Che la gestione di una compravendita in autonomia sia complessa e a volte rischiosa emerge anche dall’esperienza di chi ha effettuato una compravendita senza intermediari: l’87% dichiara che in caso di future esigenze farà con buona probabilità affidamento ad un agente immobiliare, segnale che per molti fruitori la gestione autonoma si è rivelata onerosa.

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

A riprova dell’importanza del ruolo, dall’indagine emerge la soddisfazione dei clienti-consumatori rispetto all’attività svolta dall’agente immobiliare: il 40% di chi ha avuto esperienze di compravendita tramite agenzia esprime un giudizio molto positivo (superiore a 8 – su una scala da 1 a 10), a cui si aggiunge una ulteriore quota di valutazioni più che soddisfacenti (43% con giudizio pari a 6 e 7). Positive anche le segnalazioni in merito all’adeguatezza delle commissioni richieste dall’agente: il 69% le ritiene commisurate alla qualità del servizio svolto (% di chi esprime un giudizio superiore o uguale a 6 su una scala da 1 a 10), con una quota di soggetti critici su questo aspetto limitata al 12% dei fruitori.

L’utilità della funzione dell’agente immobiliare è evidente per l’84% di chi ne ha fatto ricorso, con particolare riferimento alla possibilità di gestire in sicurezza la compravendita (48% delle citazioni considerando l’insieme degli aspetti segnalati), per la maggior semplicità di valutare alternative disponibili sul mercato (35%) e di gestire al meglio la fase di negoziazione (32%), nonché di comprimere i tempi di finalizzazione della compravendita (29%).

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

Tra gli ambiti da rafforzare, indicati da chi ha ritenuto poco utile il ruolo dell’agente, si segnala la richiesta di una maggiore trasparenza e di maggiori competenze.

Se questi sono gli ambiti da rafforzare per consolidare il ruolo dell’agente immobiliare sul mercato, la soddisfazione relativa alle esperienze vissute si riflette nella probabilità di consigliare ad amici e parenti l’agente immobiliare: il 46% è infatti promotore attivo dell’operatore immobiliare che ha seguito l’ultima attività di compravendita (giudizio 8+9+10). Considerando inoltre le intenzioni nel caso di compravendita futura, il 75% degli utilizzatori di servizi di mediazione dichiara che sono elevate le probabilità che si rivolga nuovamente ad una agenzia di mediazione, mentre il 73% cercherà proprio lo stesso agente immobiliare che ha gestito la precedente compravendita.

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

Quali sono le caratteristiche che gli italiani si aspettano da un agente immobiliare? Cosa pensa l’opinione pubblica della professione?

Nella TOP 5 degli attributi si piazzano: innanzitutto la trasparenza (indicato come elemento più importante dal 12% degli italiani), poi la capacità di valutazione dell’immobile (11%) professionalità e disponibilità ad effettuare visite agli immobili (11%), specifiche conoscenze del mercato immobiliare locale (10%) e conoscenza approfondita dell’immobile proposto (9%).

Per completare la valutazione sul ruolo della professione sono stati valutati gli stessi requisiti rilevanti per comprendere - in logica dicotomica – se il fattore rappresenta oggi un punto di forza (e quindi un ambito già presidiato) o un ambito di miglioramento.

La conoscenza del mercato immobiliare locale è per lo più un punto di forza (nel 70% delle dichiarazioni, contro un 30% che lo ritiene un ambito da migliorare); analoga valutazione sulla professionalità e disponibilità ad effettuare visite agli immobili (69% vs 31%). Seguono “simpatia, cordialità e empatia” (62% vs 38%), nonché competenze per una corretta valutazione dell’immobile (60% vs 40%).

Chiara inoltre la funzione riconosciuta all’agente immobiliare che garantisce in primis la semplificazione delle pratiche burocratiche (22% degli italiani), oltre alla possibilità di gestire in sicurezza la compravendita (19%) e alla riduzione dei tempi di vendita/acquisto (17%).

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

“L’indagine commissionata da Fimaa-Confcommercio a Nomisma per conoscere la percezione dei consumatori sul ‘Ruolo dell’agente immobiliare’ conferma sia l’attenzione della Federazione verso i fruitori del servizio sia come le aspettative dei consumatori siano in costante mutamento: la clientela chiede oggi agli operatori immobiliari servizi di elevata qualità con particolare attenzione ai principi di tutela e trasparenza. Gli operatori immobiliari capaci di cogliere ed adattarsi velocemente alle mutazioni del settore saranno protagonisti del futuro del mercato. Inoltre, come già rilevato da Fimaa, l’agente immobiliare sta diventando sempre più un consulente in grado di indirizzare l’investimento più idoneo alle necessità dei consumatori: sa riconoscere ed individuare le aree di sviluppo futuro del tessuto urbano, sa suggerire alle imprese costruttrici le tipologie più richieste dal mercato, sa consigliare dove è più conveniente indirizzare gli investimenti per la maggior resa, oltre a vantare portafogli clienti per l’acquisto, la locazione o la vendita  di un immobile. Nell’oceano d’informazioni che il web rende disponibile, il mediatore rimane il riferimento più autorevole a cui affidarsi, visto che l’eccesso di informazioni, soprattutto quando non si ha cognizione di causa, genera solamente caos decisionale amplificando la possibilità degli errori legati al fai da te” commenta Santino Taverna Presidente Nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia.

“In un’epoca ormai improntata alla disintermediazione, nel settore immobiliare si conferma la centralità del ruolo dell’agente. Le competenze necessarie al perfezionamento di una transazione rappresentano, infatti, un ostacolo all’emancipazione di una figura troppo spesso criticata, ma che dalla prova dei fatti esce con riscontri lusinghieri. Pur non mancando ambiti di miglioramento, l’agente immobiliare rappresenta anche nel mercato moderno una figura cruciale nel favorire l’incontro tra domanda e offerta” commenta Luca Dondi dall’Orologio Amministratore Delegato di Nomisma.

Ecco alcuni consigli per non affidarsi ai venditori di case improvvisati:

COME FARE A RICONOSCERLI?

  • - Fanno la valutazione sul momento, senza chiedere di visionare prima la documentazione della casa
  • - Pur di avere l'esclusiva prendono incarichi a prezzi fuori mercato, senza saper valutare realmente l'immobile
  • - Fissano appuntamenti fasulli: richiedete sempre i nominativi di chi entra in casa vostra
  • - Propongono in vendita immobili senza disporre della documentazione e senza aver fatto visure e verfiche tecniche preventive e alla prima domanda non sanno cosa  rispondere
  • - Tormentano il venditore per tutta la durata dell'inacrico con il "mantra" del ribasso del prezzo

TUTELATI!

  • - Non dare in mano a questi soggetti, che svolgono attività estemporanea e abusiva, i tuoi risparmi di una vita
  • - La scarsa trasparenza e la poca preparazione del venditore improvvisato farà "scappare" anche l'acquirente
  • - Diffida dello "zero provvigioni" perchè il tuo venditore non lavorerà per te ma per chi lo pagherà e cioè per l'acquirente
  • - Scegli il tuo consulente e concorda con lui un giusto compenso: nessuno lavora gratis
  • - Una buona vendita e di conseguenza un buon acquisto nascono da una corretta valutazione: affidati a un esperto regolarmente iscritto alla FIMAA, la Federazione degli Agenti Immobiliari

 

 

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