Grazie alla riforma del processo civile, sarà il debitore e non più il creditore a vendere il proprio immobile ipotecato. Col ricavato, però, dovranno essere soddisfatti i creditori. 

È forse arrivato il momento di dire addio alle temute aste giudiziarie? Secondo la nuova riforma della giustizia disegnata dal ministro Buonafede, e ora presentata in Consiglio dei ministri insieme a tutte le altre novità sul processo civile, è tempo di cambiare profondamente il pignoramento immobiliare. In che modo? Consentendo al debitore di vendere l’immobile ipotecato e pignorato. Egli si sostituirà così al creditore con l’obbligo comunque di versare a quest’ultimo il ricavato della vendita, salvo trattenere per sé l’eventuale eccedenza.

Si tratta di una novità che potrebbe cambiare l’approccio alla procedura di liquidazione dei beni delle persone (o delle aziende) insolventi.

A decretare un primo passo “pro-debitore” ci aveva già pensato lo stesso Governo giallo-verde qualche mese fa quando, con una norma di riforma del Codice di procedura civile, ha riconosciuto al debitore il diritto di continuare a vivere all’interno del proprio immobile pignorato nonostante la pendenza della procedura, almeno fino all’aggiudicazione del bene stesso. In pratica il giudice dell’esecuzione non può più sfrattare il proprietario della casa, salvo eventuali comportamenti che possano ostacolare la vendita.

La riforma aveva già suscitato le polemiche di molti tecnici del diritto, consapevoli che una situazione del genere potrebbe seriamente compromettere la vendita dell’immobile: nessun offerente è disposto a versare un anticipo sapendo che il debitore è ancora dentro l’appartamento.

Oggi, come dicevamo in apertura, si aggiunge un’ulteriore novità sulle case pignorate: il tempo delle temute candeline – poi sostituite dalle clessidre – necessarie a dettare i tempi delle offerte nel corso delle aste giudiziarie pignoramenti immobiliari potrebbe tramontare. Il giudice, infatti, può autorizzare la cessione dell’immobile pignorato direttamente ad opera del debitore purché a prezzo di mercato e con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Il tribunale verificherà la serietà dell’offerta nel contraddittorio delle parti.

Il debitore ha, quindi, facoltà di presentare l’istanza per procedere in prima persona alla vendita della propria casa almeno dieci giorni prima dell’udienza di comparizione delle parti [1]. Il che significa che se una persona, che ha già subito ipoteca, ha trovato un offerente interessato ad acquistare l’appartamento, potrà cederglielo previa autorizzazione del giudice. Magari, in questo modo, potrà strappare un prezzo più conveniente rispetto a quello di un’asta giudiziaria e non solo mettere a tacere le ragioni dei creditori ma conservare qualcosa per sé. Insomma, la riforma consentirà la trattativa privata.

Del resto, già oggi è possibile vendere una casa pignorata con il consenso dei creditori: le parti si ritrovano davanti al notaio e il prezzo che l’acquirente versa al proprietario viene direttamente girato (in tutto o in parte) al creditore che, nel contempo, rinuncia alla procedura. Dunque, la riforma non fa che portare in tribunale ciò che prima si faceva davanti al notaio.

Il giudice avrà il potere di autorizzare il debitore nonostante l’opposizione di uno o più creditori se ritiene che la vendita all’asta non consentirebbe di ricavare un importo maggiore.

Il provvedimento che dà via libera alla trattativa privata può essere impugnato dai creditori.

Alla domanda del debitore, tuttavia, deve essere allegata l’offerta di acquisto e a garanzia della proposta va depositata una cauzione di almeno un decimo dell’importo indicato. Sta al giudice dell’esecuzione verificare se l’offerta è seria: lo farà sulla base della stima fatta dal perito già nominato dal tribunale stesso. E sull’istanza viene instaurato un contraddittorio fra tutti gli interessati: il debitore, gli eventuali comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti e iscritti oltre all’offerente.

A questo punto, il giudice emette il provvedimento che legittima il debitore a procedere, fissando prezzo e modalità di vendita: entro novanta giorni l’atto di trasferimento va stipulato e il corrispettivo versato. A riscuotere il prezzo e distribuire il ricavato fra i creditori può ad esempio essere delegato un avvocato o un commercialista.

Scatta, poi, la cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento. La casa sarà libera da ogni onere. Senza il ricorso all’asta giudiziaria che, spesso, è considerata anche una “macchia” per il proprietario.

La Banca centrale europea, nel penultimo consiglio direttivo di politica monetaria a guida Mario Draghi, ha annunciato una nuova serie di interventi a favore dell’economia dell’eurozona tra cui un secondo quantitative easing e un abbassamento dei tassi sui depositi presso l’Eurotower a -0,50%.

Con il nuovo pacchetto di stimoli all’economia, infatti, la Bce a partire dal primo novembre acquisterà asset, tra cui titoli di Stato, al ritmo di 20 miliardi di euro al mese senza una scadenza definita, e comunque fino a quando l’inflazione non sarà poco al di sotto del 2%.

“Il presidente della Bce Mario Draghi dimostra sensibilità verso i problemi economici dell’eurozona e i rischi politico-sociali che potrebbero derivarne. Stimolare l’economia anche nella speranza di una inflazione prossima al 2% costituisce una boccata di ossigeno importante per i paesi della zona euro – commenta Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa - Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia -. Questo secondo quantitative easing, il cui avvio coinciderà con il passaggio del testimone, il primo novembre, a Christine Madeleine Lagarde, dovrebbe permettere ulteriori ribassi sul costo dei mutui e dei prestiti da parte delle banche. Ne potrà beneficiare anche il comparto immobiliare. Auspichiamo ora che il governo Conte bis avvii una nuova stagione politica fiscale in grado di stimolare maggiormente le banche a supportare famiglie ed imprese, e un programma di riduzione della pressione fiscale sugli immobili, permettendo così al comparto immobiliare di recuperare posti di lavoro e ritornare a trainare l’economia del Paese”.

È quanto emerge dall’indagine “Il ruolo dell’agente immobiliare” realizzata da Nomisma per conto di Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia

Roma 22 ottobre 2018 - Il 63% degli italiani che negli ultimi 4-5 anni hanno avuto esigenze di acquisto e/o di vendita di un immobile si è affidato ad un agente immobiliare. Il 51% ha utilizzato anche Internet, che mantiene prevalentemente una funzione informativa: il 28%, infatti, lo ha usato solo nelle fasi iniziali della ricerca o per farsi un’idea generale sul mercato. In molti casi, la Rete rappresenta lo strumento fondamentale per il primo contatto con l’agenzia (10%).

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

Le attività di compravendita senza mediazione rappresentano una quota residuale, per lo più riconducibile a situazioni di conoscenza diretta del soggetto da cui comprare o a cui vendere (il 29% indica tale fattore decisivo), piuttosto che alla impossibilità di sostenere i costi di mediazione (25%).

La gestione autonoma di una compravendita presenta elementi di criticità: la gestione di pratiche burocratiche (40%) e l’incompletezza delle informazioni per una corretta valutazione dell’immobile (25%), fattori per cui – nella valutazione ex-post - si segnalano la necessità e l’importanza di un supporto da parte di un agente immobiliare.

Che la gestione di una compravendita in autonomia sia complessa e a volte rischiosa emerge anche dall’esperienza di chi ha effettuato una compravendita senza intermediari: l’87% dichiara che in caso di future esigenze farà con buona probabilità affidamento ad un agente immobiliare, segnale che per molti fruitori la gestione autonoma si è rivelata onerosa.

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

A riprova dell’importanza del ruolo, dall’indagine emerge la soddisfazione dei clienti-consumatori rispetto all’attività svolta dall’agente immobiliare: il 40% di chi ha avuto esperienze di compravendita tramite agenzia esprime un giudizio molto positivo (superiore a 8 – su una scala da 1 a 10), a cui si aggiunge una ulteriore quota di valutazioni più che soddisfacenti (43% con giudizio pari a 6 e 7). Positive anche le segnalazioni in merito all’adeguatezza delle commissioni richieste dall’agente: il 69% le ritiene commisurate alla qualità del servizio svolto (% di chi esprime un giudizio superiore o uguale a 6 su una scala da 1 a 10), con una quota di soggetti critici su questo aspetto limitata al 12% dei fruitori.

L’utilità della funzione dell’agente immobiliare è evidente per l’84% di chi ne ha fatto ricorso, con particolare riferimento alla possibilità di gestire in sicurezza la compravendita (48% delle citazioni considerando l’insieme degli aspetti segnalati), per la maggior semplicità di valutare alternative disponibili sul mercato (35%) e di gestire al meglio la fase di negoziazione (32%), nonché di comprimere i tempi di finalizzazione della compravendita (29%).

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

Tra gli ambiti da rafforzare, indicati da chi ha ritenuto poco utile il ruolo dell’agente, si segnala la richiesta di una maggiore trasparenza e di maggiori competenze.

Se questi sono gli ambiti da rafforzare per consolidare il ruolo dell’agente immobiliare sul mercato, la soddisfazione relativa alle esperienze vissute si riflette nella probabilità di consigliare ad amici e parenti l’agente immobiliare: il 46% è infatti promotore attivo dell’operatore immobiliare che ha seguito l’ultima attività di compravendita (giudizio 8+9+10). Considerando inoltre le intenzioni nel caso di compravendita futura, il 75% degli utilizzatori di servizi di mediazione dichiara che sono elevate le probabilità che si rivolga nuovamente ad una agenzia di mediazione, mentre il 73% cercherà proprio lo stesso agente immobiliare che ha gestito la precedente compravendita.

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

Quali sono le caratteristiche che gli italiani si aspettano da un agente immobiliare? Cosa pensa l’opinione pubblica della professione?

Nella TOP 5 degli attributi si piazzano: innanzitutto la trasparenza (indicato come elemento più importante dal 12% degli italiani), poi la capacità di valutazione dell’immobile (11%) professionalità e disponibilità ad effettuare visite agli immobili (11%), specifiche conoscenze del mercato immobiliare locale (10%) e conoscenza approfondita dell’immobile proposto (9%).

Per completare la valutazione sul ruolo della professione sono stati valutati gli stessi requisiti rilevanti per comprendere - in logica dicotomica – se il fattore rappresenta oggi un punto di forza (e quindi un ambito già presidiato) o un ambito di miglioramento.

La conoscenza del mercato immobiliare locale è per lo più un punto di forza (nel 70% delle dichiarazioni, contro un 30% che lo ritiene un ambito da migliorare); analoga valutazione sulla professionalità e disponibilità ad effettuare visite agli immobili (69% vs 31%). Seguono “simpatia, cordialità e empatia” (62% vs 38%), nonché competenze per una corretta valutazione dell’immobile (60% vs 40%).

Chiara inoltre la funzione riconosciuta all’agente immobiliare che garantisce in primis la semplificazione delle pratiche burocratiche (22% degli italiani), oltre alla possibilità di gestire in sicurezza la compravendita (19%) e alla riduzione dei tempi di vendita/acquisto (17%).

Fonte: Il ruolo dell’agente immobiliare. Survey Nomisma 2018, per conto di Fimaa

“L’indagine commissionata da Fimaa-Confcommercio a Nomisma per conoscere la percezione dei consumatori sul ‘Ruolo dell’agente immobiliare’ conferma sia l’attenzione della Federazione verso i fruitori del servizio sia come le aspettative dei consumatori siano in costante mutamento: la clientela chiede oggi agli operatori immobiliari servizi di elevata qualità con particolare attenzione ai principi di tutela e trasparenza. Gli operatori immobiliari capaci di cogliere ed adattarsi velocemente alle mutazioni del settore saranno protagonisti del futuro del mercato. Inoltre, come già rilevato da Fimaa, l’agente immobiliare sta diventando sempre più un consulente in grado di indirizzare l’investimento più idoneo alle necessità dei consumatori: sa riconoscere ed individuare le aree di sviluppo futuro del tessuto urbano, sa suggerire alle imprese costruttrici le tipologie più richieste dal mercato, sa consigliare dove è più conveniente indirizzare gli investimenti per la maggior resa, oltre a vantare portafogli clienti per l’acquisto, la locazione o la vendita  di un immobile. Nell’oceano d’informazioni che il web rende disponibile, il mediatore rimane il riferimento più autorevole a cui affidarsi, visto che l’eccesso di informazioni, soprattutto quando non si ha cognizione di causa, genera solamente caos decisionale amplificando la possibilità degli errori legati al fai da te” commenta Santino Taverna Presidente Nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia.

“In un’epoca ormai improntata alla disintermediazione, nel settore immobiliare si conferma la centralità del ruolo dell’agente. Le competenze necessarie al perfezionamento di una transazione rappresentano, infatti, un ostacolo all’emancipazione di una figura troppo spesso criticata, ma che dalla prova dei fatti esce con riscontri lusinghieri. Pur non mancando ambiti di miglioramento, l’agente immobiliare rappresenta anche nel mercato moderno una figura cruciale nel favorire l’incontro tra domanda e offerta” commenta Luca Dondi dall’Orologio Amministratore Delegato di Nomisma.

Ecco alcuni consigli per non affidarsi ai venditori di case improvvisati:

COME FARE A RICONOSCERLI?

• - Fanno la valutazione sul momento, senza chiedere di visionare prima la documentazione della casa
• - Pur di avere l'esclusiva prendono incarichi a prezzi fuori mercato, senza saper valutare realmente l'immobile
• - Fissano appuntamenti fasulli: richiedete sempre i nominativi di chi entra in casa vostra
• - Propongono in vendita immobili senza disporre della documentazione e senza aver fatto visure e verfiche tecniche preventive e alla prima domanda non sanno cosa  rispondere
• - Tormentano il venditore per tutta la durata dell'inacrico con il "mantra" del ribasso del prezzo

TUTELATI!

• - Non dare in mano a questi soggetti, che svolgono attività estemporanea e abusiva, i tuoi risparmi di una vita
• - La scarsa trasparenza e la poca preparazione del venditore improvvisato farà "scappare" anche l'acquirente
• - Diffida dello "zero provvigioni" perchè il tuo venditore non lavorerà per te ma per chi lo pagherà e cioè per l'acquirente
• - Scegli il tuo consulente e concorda con lui un giusto compenso: nessuno lavora gratis
• - Una buona vendita e di conseguenza un buon acquisto nascono da una corretta valutazione: affidati a un esperto regolarmente iscritto alla FIMAA, la Federazione degli Agenti Immobiliari