In questo periodo di ricerca di contenimento delle spese e di nuovi introiti in aiuto al bilancio familiare molti proprietari si sono posti il problema se sia lecito e come locare una parte della propria unità immobiliare.
Dalla lettera del Codice Civile e della normativa vigente in tema di locazione di cui alla L. 431/98 non si rileva alcun impedimento alla locazione parziale che deve comunque rispettare le norme previste per le locazioni di unità immobiliari intere ed avere anche quindi i requisiti dell’abitabilità di cui alle norma edilizie locali. Il contratto di locazione parziale potrà quindi essere redatto a canone libero, concordato, per esigenze transitorie o per studenti universitari, con le specifiche caratteristiche evidenziate dalla L. 431/98, quali in sintesi:
- Liberi: durata minima di quattro anni, automaticamente rinnovabili per altri quattro, salvo necessità del locatore, canone libero;
- Agevolati: canoni fissati sulla scorta di parametri indicati localmente dalle associazioni di categoria, durata minima di tre anni rinnovabili per altri due;
- Transitori: durata da uno a diciotto mesi senza rinnovo automatico, canone fissato su indicazione delle associazioni di categoria;
- Per studenti universitari: durata da sei a trentasei mesi rinnovabili alle prime scadenze e canone fissato dalle associazioni di categoria.
Per le locazioni parziali il più utilizzato è il contratto transitorio in considerazione della limitazione della durata e della mancanza di obbligo di rinnovo automatico. Il contratto, dovrà però rispettare i requisiti richiesti per tali fattispecie dalla L. 431/98 per le locazioni “intere” e cioè essere destinati a soddisfare particolare esigenze transitorie delle parti che in sintesi sono per la proprietà: trasferimento temporaneo della sede di lavoro; matrimonio e/o convivenza; matrimonio dei figli; separazione propria o dei figli; rientro dall’estero; attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione o demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo; intende destinare l’immobile ad uso abitativo commerciale, artigianale o professionale proprio, ad uso del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti fino al secondo grado, indicando l’esatta motivazione all’atto della stipula contrattuale, e per gli inquilini: trasferimento momentaneo dalla sede di lavoro; contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza; assegnazione alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro diciotto mesi dimostrato con compromesso regolarmente registrato; vicinanza momentanea a parenti bisognosi; uso seconda casa con permanenza delle residenza nella prima casa nello stesso comune o in comune confinante, con certificazione contrattuale, o rogito notarile; per esigenza di ricerca e di studio.
Tali esigenze dovranno essere precisate in apposite clausole e possibilmente documentate. In difetto il rischio è che in caso di contestazione il contratto potrebbe essere riportato alle previsioni del contratto libero e quindi di durata 4 + 4. Ovviamente il contratto dovrà essere stipulato in forma scritta ed essere registrato. Sarà altresì opportuno definire la parte dell’immobile che si concede in locazione (meglio ancora allegare una piantina) specificando la ripartizione delle spese.
Questa tipologia di contratto, in quanto socialmente utile per le parti contraenti, su richiesta delle associazioni di categoria, è stata inserita dal Comune di Torino nell’accordo territoriale stipulato tra le associazioni della proprietà e dei conduttori con aggiunta di specifiche clausole quali ad esempio il fatto che il locatore debba essere convivente con il conduttore, la sottoscrizione di un patto di “coabitazione” che contenga le modalità pratiche per la gestione, la vidimazione del contratto da parte delle associazioni di categoria, etc. In generale comunque, ove singoli comuni non abbiano provveduto con proprie regolamentazioni che andrebbero quindi rispettate, è possibile stipulare contratti di locazione parziale nel rispetto delle norme previste dalla Legge 431/98 per le locazioni di intere unità immobiliari come su illustrato.

Il disegno di legge di stabilità per il 2015, approvato mercoledì scorso dal Governo, prevede la proroga a tutto il prossimo anno della detrazione Irpef del 50% sulle ristrutturazioni edilizie, sui mobili e sui grandi elettrodomestici e di quella Irpef e Ires del 65% sui lavori per il risparmio energetico qualificato. Non è stata modificata, invece, la detrazione Irpef ed Ires del 65% sugli interventi antisismici “qualificati”, che quindi sarà ridotta al 50% per i pagamenti del 2015. Infine, per i lavori verdi sulle parti comuni condominiali, il bonus del 65% è stato prorogato dal 30 giugno 2015 al 31 dicembre 2015, eliminandolo definitivamente dal 2016. A seguito di queste proroghe, non è necessario modificare i riferimenti normativi da indicare nei bonifici, quindi, per il risparmio energetico qualificato (compresi gli interventi verdi nei condomini) la norma agevolativa è sempre l'articolo 1, commi da 344 a 347 della Legge 296/2006, mentre per le ristrutturazioni edilizie, le misure antisismiche “qualificate” e l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici va indicato l'articolo 16-bis del Tuir.
Le cinque mosse per non sbagliare con il bonus mobili sono...

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