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Con Telefisco 2017, l’Agenzia delle Entrate ha confermato la possibilità di applicare la cedolare secca al 10% nei contratti di affitto transitori. Ad essere interessate le locazioni che durano da 1 a 18 mesi stipulate nei capoluoghi di provincia e nelle aree metropolitane, dove le parti non possono applicare il canone di mercato.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, il chiarimento delle Entrate ha natura interpretativa, si applica quindi anche per il passato. Chi ha pagato con il 21%, potrà presentare una dichiarazione integrativa a favore per recuperare la differenza.

Il quotidiano economico ha anche fatto un’analisi dei possibili risparmi. Secondo l’ultimo Rapporto dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) delle Entrate, il canone medio per i contratti brevi di case in affitto nei Comuni ad alta tensione abitativa è 507 euro al mese. Su una locazione transitoria di nove mesi, ad esempio, la possibilità di applicare l’aliquota al 10% - anziché quella al 21% - riduce il carico fiscale sull’affitto da 958 a 456 euro, con un risparmio di 502 euro.

I contratti di affitto transitori che adesso hanno la certezza di poter applicare la cedolare secca al 10% sono circa 120mila. Alla cedolare secca agevolata si aggiunge anche la riduzione, sempre per i contratti a canone concordato, del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016 a partire dal primo gennaio dello scorso anno. Misura che si applica anche ai transitori, perché la norma istitutiva richiama tutti i contratti concordati stipulati in base alla legge 431/1998.

Ma quando è possibile stipulare un contratto transitorio? Secondo la legge sugli affitti (431/1998) e al Dm 30 dicembre 2002, si possono stipulare contratti transitori con durata da 1 a 18 mesi “per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori”, principalmente di lavoro. L’esigenza specifica deve essere citata nel contratto e, se è dell’inquilino, va provato con documentazione allegata al contratto. Il Dm prevede che se le esigenze transitorie dovessero rivelarsi inesistenti il contratto si trasforma per legge in un “4+4” standard.

In collaborazione con Nomisma, FIMAA ha evidenziato che nel 2014 sono complessivamente aumentate di circa il 3% le compravendite di case vacanza, soprattutto nei luoghi di mare (in testa la Liguria e la Toscana). Il prezzo medio per un'abitazione turistica in Italia nel 2015 è di circa 2.300 € al mq (in calo rispetto all'anno precedente). In sostanza, le compravendite di seconde case sono in parziale ripresa, ma i prezzi per il momento continuano a scendere.

In questo periodo di ricerca di contenimento delle spese e di nuovi introiti in aiuto al bilancio familiare molti proprietari si sono posti il problema se sia lecito e come locare una parte della propria unità immobiliare.
Dalla lettera del Codice Civile e della normativa vigente in tema di locazione di cui alla L. 431/98 non si rileva alcun impedimento alla locazione parziale che deve comunque rispettare le norme previste per le locazioni di unità immobiliari intere ed avere anche quindi i requisiti dell’abitabilità di cui alle norma edilizie locali. Il contratto di locazione parziale potrà quindi essere redatto a canone libero, concordato, per esigenze transitorie o per studenti universitari, con le specifiche caratteristiche evidenziate dalla L. 431/98, quali in sintesi:
- Liberi: durata minima di quattro anni, automaticamente rinnovabili per altri quattro, salvo necessità del locatore, canone libero;
- Agevolati: canoni fissati sulla scorta di parametri indicati localmente dalle associazioni di categoria, durata minima di tre anni rinnovabili per altri due;
- Transitori: durata da uno a diciotto mesi senza rinnovo automatico, canone fissato su indicazione delle associazioni di categoria;
- Per studenti universitari: durata da sei a trentasei mesi rinnovabili alle prime scadenze e canone fissato dalle associazioni di categoria.
Per le locazioni parziali il più utilizzato è il contratto transitorio in considerazione della limitazione della durata e della mancanza di obbligo di rinnovo automatico. Il contratto, dovrà però rispettare i requisiti richiesti per tali fattispecie dalla L. 431/98 per le locazioni “intere” e cioè essere destinati a soddisfare particolare esigenze transitorie delle parti che in sintesi sono per la proprietà: trasferimento temporaneo della sede di lavoro; matrimonio e/o convivenza; matrimonio dei figli; separazione propria o dei figli; rientro dall’estero; attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione o demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo; intende destinare l’immobile ad uso abitativo commerciale, artigianale o professionale proprio, ad uso del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti fino al secondo grado, indicando l’esatta motivazione all’atto della stipula contrattuale, e per gli inquilini: trasferimento momentaneo dalla sede di lavoro; contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza; assegnazione alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro diciotto mesi dimostrato con compromesso regolarmente registrato; vicinanza momentanea a parenti bisognosi; uso seconda casa con permanenza delle residenza nella prima casa nello stesso comune o in comune confinante, con certificazione contrattuale, o rogito notarile; per esigenza di ricerca e di studio.
Tali esigenze dovranno essere precisate in apposite clausole e possibilmente documentate. In difetto il rischio è che in caso di contestazione il contratto potrebbe essere riportato alle previsioni del contratto libero e quindi di durata 4 + 4. Ovviamente il contratto dovrà essere stipulato in forma scritta ed essere registrato. Sarà altresì opportuno definire la parte dell’immobile che si concede in locazione (meglio ancora allegare una piantina) specificando la ripartizione delle spese.
Questa tipologia di contratto, in quanto socialmente utile per le parti contraenti, su richiesta delle associazioni di categoria, è stata inserita dal Comune di Torino nell’accordo territoriale stipulato tra le associazioni della proprietà e dei conduttori con aggiunta di specifiche clausole quali ad esempio il fatto che il locatore debba essere convivente con il conduttore, la sottoscrizione di un patto di “coabitazione” che contenga le modalità pratiche per la gestione, la vidimazione del contratto da parte delle associazioni di categoria, etc. In generale comunque, ove singoli comuni non abbiano provveduto con proprie regolamentazioni che andrebbero quindi rispettate, è possibile stipulare contratti di locazione parziale nel rispetto delle norme previste dalla Legge 431/98 per le locazioni di intere unità immobiliari come su illustrato.